从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”

因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村”形成的进一步加剧。故而，我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。

从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。

城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场"城市包围农村"的运动发生了。村庄进入城市，形成了"城中村"。

1、地域特征。耕地逐年减少，公共设施不足，环境卫生条件较差，土地资源浪费严重;

2、人口特征。流动人口多，文化平均水平较低，职业构成相对复杂;

3、经济特征。一是以非农业经济为主，第三产业地位突出。二是经济利益多元化，村里的大部分土地被政府征收或与房地产公司合作开发，留给村民只剩少部分土地，村民重要的经济收入主要来源于农村住房的出租、商铺等物业收益，从业收入和集体经济分红等;

4、体制特征。土地性质为集体所有，管理以村民自治为主，分配制度具有“村籍”特征;

5、社会特征。“非城非乡”、“也城也乡”，行政管理仍是村委会统一管理，生活方式逐渐城市化，产生了一批靠租金过日子的“食利阶层”。

城市化进程的加快，使一些处于城乡结合部的村庄，融入城区，成为"城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差"的地区，严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展;不利于城市整体规划和建设。这里是外来人口的主要居住区，生活与生产设施比较简陋，治安状况较差，成为城市进一步发展的隐患。

标签： 城乡二元管理 城中村出现原因 城市化进城 城中村特征