旧改，一直是楼市中重要的变数。

伴随着旧改的关键词，往往是好地段、体量大、配套完善、价格有竞争力。

说白了，旧改一旦能孵化成功，杀出来的融资商品房往往能卷到这片区域。


【资料图】

旧改最大的问题就是慢。

现在，房企做旧改就像以前打魔兽刷副本，每关都有个S级的Boss守着。

终于等到商品房要入市的时候，一看“我去，魔兽都要停服了...”

去年末，我们统计了十几个可能会在2023年入市的旧改，像冼村、新市头、双沙、南浦等等。

无一例外，他们上半年全都鸽了。

于是，2023年接近过半，我们重新整理了一份大家关注度比较高，问比较多的几个旧改项目聊聊近况。

这一批旧改都很可能在年内入市，不少已经出了户型，只等预售证、土地证了。

有珠江新城的Last Dance，另类小清新的罗边，准备投票推平的鹤洞...

花样很多，慢慢看。

冼村旧改

由于办公室在猎德附近，我每天上班都会经过冼村旧改。

眼看着它有一会，没一会的施工，确实挺唏嘘的。

作为一个2015年正式全面启动，总投资高达150亿的旧改，因为各种原因，推进得比较慢。

不过有一说一，隔壁安置房亮灯的村民，是越来越多了。

今年，融资区终于有了眉目。

3月份，保利以协议出让的方式，拿下两宗建设用地，据说准备年内就动工。

项目命名为保利天御，计划建设3栋54F的超高层住宅，产品定位豪宅，户型建面约240-450㎡。

按照20万+的吹风价来算，上车价要接近半个小目标，瞄准的是城市塔尖人群。

作为珠江新城最后一个住宅新盘，保利天御不太缺客户，稀缺性就是价值的体现。

入市可能性☆☆☆，关注度☆☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆☆

新市头旧改

案名为方圆滨江壹号，是一个位于客村的超小型旧改。

项目占地仅有2.7公顷，规划了7栋34-39层的高层住宅，包括回迁房、政府安置房以及商品房。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，货量只有280套。

目前，透露出的户型有建面约93平-104平2+1房两厅两卫、107平三房两厅两卫以及132平四房两厅两卫。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站旁边，通勤和景观都不错。

广州塔，从来不缺爆点，旁边的楼盘一样。

项目吹风11万/平，上车价估计在1000万左右。

不过，内部比较复杂，有底商+回迁房+政府房源，对于1000万+的客户来说，私密性不够。

四季和颂卖的不错，可能更加给开发商带来了信心。

280套左右的货量，开发商不急，反正等风来。

这个盘，造势造了两年多，要怎么卖只取决于开发商对市场的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆☆

双沙旧改

上一个巨无霸旧改万科黄埔新城入市后，市场反响还不错，不由得让大家期待双沙旧改的入市。

然而，以双沙合作方合景、天伦的财务实力，没法独自推进旧改。于是，他们找来了知识城做大股东。

三家开发商都需要商品房快速入市回血，所以项目年内跑出来问题不大。

双沙位于老黄埔的中心区域，向西走一点是文冲，向东走一点是庙头。

公共交通上，拥有13号线双岗站以及5号线东延线双沙站双地铁配置。

值得注意的是，双沙有好几块居住用地可以南向望江，这是很多老黄埔旧改没有的。

这也是一个巨无霸项目，建新总建筑面积近240万平，势必会冲击整个老黄埔市场。

不要忘了，建面570万平的黄埔新城，还在卖第一期组团！还有城投入主后的庙头，也在抢时间。

这几个大型旧改，估计能打架好几年。

整体来看，双沙位置更好，还有江景+双地铁，定位肯定会比几个盘要高一点。

双沙定价肯定是会钻，城光涨价后和臻珑府星航之间的空子。

部分望江组团，估计会和内部不望江的组团拉开价差。

在广州城区，南向望江=贵。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

鹤洞旧改

这么多年来，由于不少留守户没有签约，鹤洞旧改一直推进不顺利。

4月份，鹤洞村准备强势推进这一难题，投票强制收回土地，拆除建筑。

鹤洞旧改体量不大，如果一切顺利，商品房年内能跑出来。

鹤洞旧改位于鹤洞大桥桥脚，广钢和广船的中间，一江之隔就是海珠。

广船均价都已经卖到8万+，甚至有大户型卖到了10万+，广钢的朗阅也卖到了7万/平。

鹤洞，这个比较偏精品的项目，论居住、江景打不过广船，论配套打不过广钢，要想打广船和广钢，只能从价格上下手了。

要知道，今年荔湾芳村特别卷，14个新盘嗷嗷待哺，鹤洞想分一杯羹，不容易啊。

入市可能性☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆

小坪旧改

这个是老熟人了，项目案名为佳兆业城市广场。

从2020年筹备入市到现在，融资一期组团已经封顶了，项目还没开盘。

下面这张图，是我们在去年5月踩盘时候拍的...

主要原因还是佳兆业没钱，拿不到土地证和预售证。

项目首期户型为建面约79-123平的3-4房，吹风价5.5-6.5万/㎡。

小坪旧改属于泛白云新城板块，但其实离白云湖很近。

相对白云湖，小坪的位置更好、有地铁、有学校，还是一个大片区的旧改推进，但想在如今的市场，卖到6万+，属于是在梦里了。

现阶段，3.5-4.2万/平的白云湖和7-8万/平的白云新城，楼市去化表现算不上优秀，佳兆业想卖得好，也只能被迫卷。

小坪旧改的体量有大约9000户，还是旧改孵化的，价格上能做比较大的浮动，有战略空间。

近期，有粉丝在群里爆料：“小坪已经复工了”

现在就看佳兆业能不能咬咬牙，把土地证和预售证啃下来了。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

罗边旧改

案名为星河·盛世锦城，这个项目前两天聊过，就不展开太多了。

总结一下，拿了土地证，融资区项目突破正负零，展示中心也搞得差不多了。

已经接近拿证，很有可能是这一批里最快开盘的项目。

相对于创新城其它的越秀新盘，罗边旧改距离7号线板桥地铁站更近，低密度+低楼层的居住舒适度要更好，教育配套上则要稍微弱一点。

这个项目离还没开盘的星汇锦城很近，有粉丝评论说：“这是锦城之战，盛世锦城VS星汇锦城！”

值得注意的是，罗边有个融资地块的容积率甚至只有2.09，在一堆容积率4-5的糙汉旧改里，是个罕见的小清新。

罗边也没什么产业任务，现阶段创新城吃好琶洲、大学城、万博的外溢，就够这几个盘活的滋润了。

一句话，好好卖楼。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆

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