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来源：梁中华宏观研究
· 概 要·
开年以来，房地产经济边际改善，对宏观经济的修复起到支撑作用。房地产经济的现状如何？结构特征怎么样？未来房地产修复的趋势能否持续？本篇报告将对此进行分析。
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需求端：房地产持续修复
2022 年，商品房销售面积、销售额增速分别为 -24.3% 、 -26.7% ，其中 12 月单月 同比 增速低至 -31.5% 、 -27.7% 。今年房地产经济持续修复，前两个月商品房销售面积、销售额同比增速分别为 -3.6% 和 -0.1% ，降幅明显缩窄。值得一提的是，住宅销售额增长 3.5% 。
在房地产销售回暖的带动下，相关投资也有所修复。今年前两个月，全国房地产开发投资同比增速 -5.7% ，尽管相比于制造业投资增速 9% 、基建投资增速 8.1% 仍有差距，但是降幅较前期明显收窄，对宏观经济的企稳有所支撑。
在需求的带动下，商品房价格企稳。今年以来， 70 城新建商品住宅、二手住宅销售价格环比上涨的城市数目快速攀升，从去年 10 月的 10 个、 5 个升至今年 3 月的 64 个、 57 个。 3 月份，新建商品住宅价格环比上涨 0.4% ，同比下降 1.4% ，降幅进一步收窄。
量价修复，房企业绩也有边际改善。根据克而瑞数据，今年 1 季度， TOP100 房企实现销售操盘金额同比增长 3.1% ，相比去年全年 -41.6% 的增速明显修复，其中 3 月单月业绩同比增长 29.2% ，环比增长 42.3% ，增幅较上个月均有所提升。同时，今年一季度超半数百强房企销售操盘金额同比增长，而 2022 年有近九成百强房企销售操盘金额同比下滑。此外，从 PMI 数据看， 3 月房地产行业的商务活动指数小幅回落 0.3 个百分点至 50.1% ，连续两个月处于扩张区间。
通常，房地产市场销售改善也使得房企拿地更加积极。不过今年以来，土地成交的恢复相对缓慢。成交土地溢价率与去年大体相 当，但是明显弱于往年同期水平。究其原因，一方面，或受预供地新规的影响；另一方面，说明房企拿地积极性仍然偏弱。这也意味着，房地产经济修复能否持续存在不确定性。
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房地产为何修复？
1季度房地产之所以明显修复，主因或在于两方面。
一方面，消费场景修复，前期积压需求的集中释放。去年 12 月，在疫情政策优化之后，新冠核酸检测阳性数、发热门诊诊疗人数均升至高位。今年随着疫情防控较快平稳转段，人口流动逐步恢复正常水平，使得前期刚性购房需求集中释放。这一特 征在去年 6 月更为明显。即去年 3-5 月上海等地疫情感染人数阶段性回落后，商品房成交套数的同比降幅大幅收窄，与供应套数的趋势形成明显差异，但是随后二者走势再度收敛。
积压需求的释放还可从房贷利率的调整得以反映。通常来说，房贷利率下调后，居民购房需求增加进而推动商品房销售好转。但是去 年 4 季度，个人住房贷款利率降至 4.26% 的低位，但是房地产销售增速仍 然底部徘徊。
另一方面，因城施策的房地产托底政策的推动。去年以来，地区层面的房地产托底政策陆续推进。总结来看，一是限购政策优化，与鼓励生育政策结合。比如天津 60 岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可再多购买 1 套住房。杭州符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加 1 套。二是限售政策调整。比如惠州缩短商品房限售年限，扬州针对改善型住房不再执行 3 年限售，常州取消新房 2 年限售期。三是公积金政策优化。如海南调整公积金贷款政策，通过降低首付款比例、放宽贷款期限等方式支持购买二手房。
房贷利率也持续回落。根据贝壳研究院数据，今年 3 月百城首套、二套主流房贷平均利率分别为 4.02% 、 4.91% ，相比去年同期分别回落 131BP 和 69BP 。截至 3 月 16 日，监测样本中，二线城市、三四线城市分别有 45% 、 39% 的城市首套房贷利率低于 4.1% 。首套房贷利率降幅较高，反映了政策端更加支持刚性和改善性住房需求。同时，贝壳监测的百城平均放款周期缩短至 21 天，为 2019 年 1月以来最快放款速度。
但是由于疫情的影响，去年的房地产政策效果未能充分发挥，直到今年一季度才开始释放。从今年 3 月单月看，居民新增中长期人民币贷款达到近年同期高位，反映了房贷需求较为活跃。
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结构端：房地产修复有何特征？
房地产整体修复，但是结构端的特征值得关注。
首先，城市间的分化仍在延续。今年春节过后，一线城市的商品房成交面积仍然处于近年同期高位。相比之下，二、三线城市销售较为疲弱。近期，三线城市的商品房销售不及近年同期均值水平。
此外，城市间商品房供应的分化特征更为明显。根据克而瑞数据，今年 3 月份一线 城市的商品房供应面积同比仍在攀升，但是二线、三四五线城市的同比增速已经回落。
从房价情况看，今年 3 月，一二三线城市商品住宅销售价格环比均有所上涨。同时，一线城市二手住宅销售价格同比上涨 1.1% ，涨幅比上月扩大 0.1 个百分点。二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降 0.2% 和 3.9% ，降幅比上月均收窄 0.5 个百分点。从具体城市来看，前期降幅较明显的哈尔滨、遵义等城市尽管同比仍在回落，但是环比均出现了明显的增长。
其次，期房与现房的分化仍较为明显。去年房企供给承压，使得购房者对于期房烂尾较为担忧。 2022 年 6 月，商品房现房销售面积的同比增速一度升至 24.8% ，相比之下期房的销售面积增速仅为 -24.6% ，并且在下半年降幅远高于现房。今年前 2 个月现房销售面积同比增长 10.8% ，而期房降幅虽然缩窄，但是仍处于负向区间。此外，销售额也呈现出相似趋势。
最后，房企业绩修复的同时，集中度也在提升。今年 1 季度，进入前 10 强、 20 强的房企销售操盘金额门槛分别为 452.7 亿元、 185.2亿元 ，相比去年分别提高 35.9% 、 2.2% 。相比之下，进入前 30 强、 50 强的门槛相比去年分别降低 13.1% 、 17.8% 。这一现象与 2019 年恰恰相反。究其原因，房地产市场在供给端出清过程中，优质房企的经营状况得到较快恢复。
但是房企融资的改善较为缓慢，方式更加依赖境内债权融资。根据克而瑞数据， 2023 年 3 月 80 家典型房企的融资总量为 608.93 亿元，环比增加 43.4% ，同比减少 31.3% ，融资规模相比过往几年仍然偏低。在融资结构方面，今年 3 月房企境内债权融资 525.91 亿元，环比增加 36.1% ，同比减少 13.5% 。相比之下，境外债权融资、资产证券化融资分别为 12.78 亿元、 35.01 亿元，同比分别减少 88.1% 、 79.5% 。
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房地产修复：能否持续？
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