2023年4月15日，国家统计局公布了《2023年3月份70个大中城市商品住房销售价格变动情况》。

果然不出所料，2023年3月份全国70个大中城市，大多数城市房价出现环比连续上涨，市场回暖，甚至出现新一轮房价普涨的迹象非常明显。

根据国家统计局的3月数据：70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比上涨城市分别达到了64个和57个，比2月份分别增加9个和17个。


(资料图片)

这也就意味着3月份开始，70个大中城市几乎大多数城市房价环比出现了上涨，这是一种非常明显的“普涨现象”。

尤其是新房的房价环比上涨的城市，高达64个，这是房价全面上涨的“最大信号”：一旦新房房价上涨，一定会拉动二手房房价上涨。

根据市场的一般规律，新房房价会首先上涨，然后很快就会传导到二手房市场，从而拉动二手房市场房价上涨，形成“双涨”。

同时在一个城市中，如果新房库存量下降，就一定会导致二手房成交迅速上涨，从而会同时减少二手房的库存量，推动城市房价上涨。

因此很多城市发展的逻辑是：

早期在第一个阶段会疯狂卖地搞基建，推动城市快速发展，同时会推高城市新房库存量，大量库存会让很多人以为城市房价不会涨，但其实房价的涨跌更多的是预期的影响。

供需关系是“理性的”，但买房人的预期是“感性的”。

城市到了发展后期第二个阶段，政府会有意识的迅速减少供地，有意让新房供应量大规模下降，大量的市场需求向二手房转移，从而导致二手房成交和房价上涨。

北京在2005年-2010年就处于大量供地的第一阶段，从2012年-2016年就处于减少供地的第二阶段，所以北京房价的明显上涨就是从2012年开始，2016年达到高峰。

因此新房的供应量和房价，会明显影响到城市的二手房市场，新房是整个城市房价的“先行指标”：一旦“新房房价出现上涨”，随之而来的一定是“二手房房价上涨”。

所以从国家统计局的数据上，我们经常会看到：新房房价上涨的城市，往往领先于二手房房价上涨的城市。

核心的原因就在于：二手房房价总是被新房房价带着走。

因此，我们一定要关注一个城市的“新房房价上涨幅度”，这是一个城市整体房价的“关键先行指标”。

那么，在国家统计局的数据中，3月份哪个城市的“新房房价涨幅最高”？

这个城市就是新一线城市“武汉”！

根据国家统计局的数据，3月份武汉新房房价涨幅一个月就高达1.3%，如果保持这个涨幅，2023年武汉新房房价至少上涨15%以上。

武汉新一轮房价的上涨其实也是从2023年1月开始，新房率先出现“回暖”，单月开始出现“上涨”。

很快，2023年2月份武汉二手房房价也随之“回暖”，单月上涨0.1%，终于告别了长达12个月的“阴跌”。

到了2023年3月份，武汉终于新房和二手房房价全部“上涨”。

目前市场中对于武汉楼市持有一定的“非议”：认为武汉的新房库存量有点大，是不是会影响武汉的房价上涨行情。

但是我们对这种“判断”并不认可。

因为看市场不能只看“库存量”，也要看“成交量”：武汉和成都虽然都是房子库存量比较大的城市，但是同时也是房子成交量最大的城市。

2022年成都和武汉两个城市的新房+二手房成交量都已经超过了上海、北京、广州等一线城市，每年住房成交都在25万套以上。

这说明这两个新一线城市的潜在住房需求非常庞大。

我们可以预期：未来一旦武汉和成都有意识的减少新房供应量，大量的会场需求只能冲进二手房市场，结果就是二手房房价会出现暴涨。

目前成都已经开始这么做了，而武汉还在有意的增加新房，控制二手房房价，以更好的“虹吸人口”。

一旦武汉的虹吸人口规模达到既定目标，新房供应量必将下降，二手房成交量将会激增，房价上涨指日可待。

因此我们认为：只要一个新一线城市还能持续“人口净流入”，那么这个城市的房价就一定能够“穿越周期”，它就一定值得投资。

人口，是所有新一线城市的“房价关键指标”。

而从2021年-2022年的人口增量来看，武汉、成都、杭州等三座新一线城市的“人口净流入”规模远远强于其他城市。

除此之外，西安、合肥、长沙、青岛等城市也有持续增长的动力。

综上所述，从国家统计局的3月份数据来看，目前全国大多数城市房价已经出现明显回暖，尤其是“一线城市+强二线城市”，是本轮房价回暖的火车头。

其实从3月份的“居民信贷规模”上，我们就已经很明显看到了这个变化：3月份房贷规模激增到了6400亿，创造了自从2022年以来的最高点。

这个数据说明：钱从3月份开始正在加大规模流入房地产，中国正在进入“消费通缩，资产通胀”+“穷人通缩，富人通胀”的二元经济结构。

而之所以出现这样的“现象”，归根结底都是我们的钱印的太多了，货币大规模超发加速了货币贬值的压力，很多有钱人不得不寻求“避险”，而中国大城市的资产，正是这种避险最好的方式。

4月13日，中国住建部的部长再一次公开表态：中国房地产不仅仅是“支柱产业”，同时也是“中国经济的顶梁柱”。

而且“下一步还要更好发挥房地产顶梁柱的作用”。

这说明3月份的房价回暖，只是一个“餐前菜”，更大的大招可能还在后面，甚至连北京近期都表示要“楼市政策松一松”。

2023年，或许只是一个开始！

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